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O que uma corretora catarinense levou a Boston para convencer brasileiros a investir no litoral norte de Santa Catarina
Convidada por um cliente, Noeli Girasol apresentou Penha, Piçarras e Barra Velha a brasileiros que vivem nos Estados Unidos.
Resumo completo
Recorte: ponta norte do litoral catarinense, com Penha, Balneário Piçarras e Barra Velha
Valorização: desde 2020, o metro quadrado subiu 57% em Piçarras e 55% em Penha, acima do registrado em Balneário Camboriú no mesmo período
Vendas: Piçarras e Penha somaram R$ 915 milhões em lançamentos vendidos em 12 meses, segundo a DWV
Barra Velha: Valor Geral de Vendas lançado saiu de R$ 562 milhões em 2021 para R$ 1,14 bilhão em 2024, segundo a Brain Inteligência
Beto Carrero World: expansão de R$ 2 bilhões, com meta de dobrar o número de visitantes
Público no exterior: mais de 1,7 milhão de brasileiros vivem nos Estados Unidos, segundo o Itamaraty
Investir no litoral norte de Santa Catarina virou pauta de dois jantares em Boston, nos Estados Unidos, nos dias 25 e 26 de agosto de 2026. A estrategista de patrimônio Noeli Girasol, à frente da Noelíssima Imóveis, foi ao país a convite de um cliente para apresentar a região a grupos de brasileiros que moram lá. O que ela levou não foi um empreendimento. Foi a explicação de como funciona o ciclo imobiliário na ponta norte do litoral, o trecho de Penha, Balneário Piçarras e Barra Velha que vem crescendo mais rápido do que as praias já consolidadas.
Quanto custa o metro quadrado na ponta norte do litoral catarinense
O litoral catarinense concentra os imóveis mais caros do país, e Balneário Camboriú e Itapema são a referência de teto desse mercado. É justamente por isso que o dinheiro passou a procurar o que está ao lado. Nas duas cidades, o preço de entrada já exige capital alto e a margem de valorização ficou mais estreita, porque o ciclo delas amadureceu.
A ponta norte segue o caminho inverso. Segundo pesquisa da Brain Inteligência Estratégica para o Sinduscon Foz do Rio Itajaí, o metro quadrado médio em Balneário Piçarras saiu de R$ 13.273 no primeiro semestre de 2024 para R$ 14.455 no início de 2025, uma alta de 19,2% em menos de um ano. Desde 2020, o metro quadrado valorizou 57% em Piçarras e 55% em Penha, os dois acima da média registrada em Balneário Camboriú no mesmo período. Foi esse contraste que Noeli levou a Boston: o teto de preço das cidades consolidadas de um lado, a curva ainda aberta da ponta norte do outro.
O volume de negócios acompanha. Balneário Piçarras e Penha somaram R$ 915 milhões em vendas de lançamentos em 12 meses, segundo dados da DWV divulgados em maio de 2026. Em Barra Velha, o Valor Geral de Vendas lançado passou de R$ 562 milhões em 2021 para R$ 1,14 bilhão em 2024, segundo a Brain Inteligência, e o volume efetivamente vendido cresceu mais de dez vezes no período.
Por que Penha entrou tarde no mercado imobiliário
Penha abriga o maior parque temático da América Latina e, mesmo assim, ficou anos fora do circuito de lançamentos que transformou as praias vizinhas. A razão é geográfica e dá para conferir no mapa. As praias das cidades ao redor ficam coladas na BR-101. As de Penha, não. O município é recortado, o acesso exige entrar, e o visitante que quer estacionar e já estar na areia acabava seguindo para outras cidades.
A cidade também não nasceu turística. Penha foi porto baleeiro e, depois da proibição da caça, firmou-se na pesca artesanal, com fazendas de mariscos e barcos que continuam saindo todo dia. Entre as praias do município está a Praia da Paciência, com cerca de 25 metros de faixa de areia, considerada a menor do Brasil.
Conteúdos em alta
O que destravou a cidade foi a mudança de escala do parque. O Beto Carrero World anunciou expansão de R$ 2 bilhões, com meta de sair dos cerca de 2,7 milhões de visitantes anuais para 5 milhões em até cinco anos, e o projeto inclui um complexo hoteleiro anexo com três hotéis de aproximadamente 200 quartos cada. Cerca de metade do valor vai para novas áreas temáticas, entre elas uma da Galinha Pintadinha prevista para este ano e outra do Bob Esponja para 2028, desenvolvida em parceria com a Paramount. Com hospedagem própria, o parque deixa de ser passeio de um dia e passa a segurar o visitante por vários dias, o que mudou a leitura das incorporadoras sobre a cidade e ampliou a demanda por aluguel de temporada.
O que Piçarras e Barra Velha têm a favor
Balneário Piçarras construiu o ativo mais difícil de copiar do litoral: a qualidade da água. A cidade mantém o selo Bandeira Azul há mais de oito anos consecutivos, um reconhecimento internacional que valoriza todo o entorno, e está a 25 quilômetros do Aeroporto de Navegantes, o que a torna acessível a compradores de qualquer região do Brasil. É o tipo de dado que Noeli usa para separar o que valoriza por moda do que valoriza por infraestrutura.
Barra Velha ocupa a outra ponta da equação. É a cidade com o menor preço de entrada do trecho, fica às margens da BR-101 e está posicionada entre as praias já saturadas de lançamentos e os polos econômicos do norte catarinense e do Paraná. O perfil de comprador é mais familiar, e o crescimento vem da infraestrutura que chegou junto com o avanço imobiliário da região.
Por que o brasileiro que vive nos Estados Unidos investe no litoral catarinense
Mais de 1,7 milhão de brasileiros vivem nos Estados Unidos, segundo o Itamaraty, e parte deles mantém o plano de aplicar patrimônio em solo brasileiro. O câmbio explica boa parte do interesse: quem ganha em dólar e investe em real tem poder de compra ampliado quando a moeda americana está valorizada.
A região de Boston concentra uma das maiores comunidades brasileiras do país, formada por trabalhadores de vários setores e comerciantes, boa parte com família no Brasil. Foi de dentro dessa comunidade que partiu o convite: um cliente que já havia investido no litoral catarinense quis levar a oportunidade aos amigos, e o encontro acabou desdobrado em duas noites.
Um deles é Daniel, curitibano que mora em Boston e comprou em Penha depois de conhecer a região. Passado o primeiro ano, o balanço que ele fez do próprio negócio, gravado em vídeo, veio em tom de brincadeira: “Eu fico chateado, sabia? Chateado que eu comprei só um.”
Como funciona a compra de imóvel na planta antes do lançamento
Antes do lançamento oficial existe uma etapa chamada de fase investidor, quando o projeto ainda está em finalização e a documentação da obra não saiu. Nesse momento, a incorporadora costuma fazer permuta do terreno com o proprietário e repassar algumas unidades a preço de custo. Quem entra aí paga o valor mais baixo de todo o ciclo e assume o maior risco, porque a obra ainda não tem licença.
“É uma fase de risco. Você tem que estar muito bem calçado, ter confiança para saber que aquilo vai sair do papel e vai ser construído.” Noeli Girasol, estrategista de patrimônio à frente da Noelíssima Imóveis
Depois vem o lançamento e a construção, que costuma durar cerca de três anos até a entrega das chaves. Durante esse período, o comprador desembolsa em torno de metade do valor do imóvel, corrigido pelo CUB, índice que Noeli estima em cerca de 5% ao ano. Na leitura dela, empreendimentos bem posicionados em Penha vêm registrando valorização anual de 15% a 20%, conforme a distância do mar. São projeções apresentadas por ela, não garantias, e dependem de a obra sair, do ritmo da região e do momento da revenda.
Como avaliar a construtora antes de comprar na planta
O risco de comprar de longe é o ponto que ela trata como central, e a razão é pessoal. Noeli já perdeu um apartamento na planta em São Paulo. Deu entrada, pagou trinta parcelas e não recebeu nada. Desde então, criou uma etapa que a maioria dos compradores não faz.
Antes de trabalhar com qualquer incorporadora, ela contrata uma advogada para levantar a ficha completa da empresa, dos sócios e dos parentes dos sócios. Para cada imóvel apresentado a um cliente, ela monta um estudo individualizado por empreendimento, unidade e localização, com projeção do retorno estimado e do comportamento da valorização até depois da entrega das chaves.
“O erro mais comum de quem investe sem conhecimento é não ter segurança e valorização real.” Noeli Girasol
Como isso impacta sua vida?
Para quem pensa em comprar imóvel no litoral catarinense, morando no Brasil ou fora dele, duas variáveis pesam mais do que qualquer percentual prometido: a etapa do ciclo em que se entra e a checagem feita antes de assinar. Entrar antes do lançamento oferece o menor preço e o maior risco, porque a obra ainda não tem licença. Entrar depois da entrega elimina o risco de obra e reduz a margem. Entre esses dois extremos está a decisão real.
O que separa quem aproveita a curva de valorização de quem chega tarde raramente é sorte de timing. É saber o histórico da incorporadora, a ficha dos sócios, a posição exata da unidade dentro do empreendimento e a distância real do mar. São dados que existem e podem ser levantados antes da assinatura.
Max Pires
Já criei blog, portal, startup… e agora voltei pro que mais gosto: contar histórias que fazem sentido pra quem vive aqui. Entre um café e um latido dos meus cachorros, tô sempre de olho no que importa pra nossa cidade.
