COLUNISTAS: ITBI na integralização de capital: alcance e limites do Tema 1.348 do STF

Ao concluir, em 19 de outubro de 2026, o julgamento do RE 1.495.108 (Tema 1.348 da repercussão geral), o Supremo Tribunal Federal fixou, por 9 votos a 2, que a imunidade do ITBI na transmissão de imóveis para integralização de capital social é incondicionada. Ela alcança, portanto, também as pessoas jurídicas cuja atividade preponderante seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.

O precedente encerra uma das controvérsias mais recorrentes do contencioso municipal e repercute diretamente na estruturação de holdings patrimoniais, incorporadoras e sociedades de administração de bens próprios. Seu alcance, contudo, não é ilimitado, e a correta compreensão das balizas fixadas pela Corte é indispensável para a segurança das operações.

A controvérsia interpretativa

O art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Ao final, ressalva que, “nesses casos”, a regra não se aplica quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil.

A divergência sempre esteve no alcance da expressão “nesses casos”. Para os municípios, amparados nos arts. 36 e 37 do Código Tributário Nacional, a ressalva condicionaria ambas as hipóteses de imunidade, de modo que a sociedade de atividade imobiliária preponderante, assim caracterizada pelos critérios de receita do art. 37 do CTN, sujeitar-se-ia ao imposto também na integralização. Para os contribuintes, a ressalva se dirigiria apenas às operações de reorganização societária, tratadas na segunda parte do dispositivo.

A questão já havia sido tangenciada no Tema 796 (RE 796.376), em que o voto condutor do ministro Alexandre de Moraes indicou que a ressalva se referia somente à fusão, incorporação, cisão e extinção. Por não constar da tese então fixada, o entendimento não tinha força vinculante, e os tribunais locais continuaram a decidir de forma divergente. O caso agora julgado, oriundo do Município de Piracicaba, chegou ao STF justamente contra acórdão do TJSP que afastava a imunidade em razão da atividade imobiliária da sociedade.

Os fundamentos do julgamento

Prevaleceu o voto do relator, ministro Edson Fachin, segundo o qual a restrição relativa à atividade imobiliária preponderante não alcança a transmissão de bens para integralização de capital. A tese proposta qualifica essa imunidade como incondicionada e, portanto, indiferente ao objeto social da pessoa jurídica, ressalvadas as hipóteses de simulação ou fraude à lei.

No voto-vista, o ministro Alexandre de Moraes reforçou a distinção entre as duas hipóteses constitucionais e afastou o argumento de que o risco de planejamentos tributários abusivos justificaria excluir, de forma apriorística, todo um setor econômico do benefício. Acompanhou, ainda, a ressalva do ministro Cristiano Zanin: cabe ao município demonstrar, com base em provas e nas particularidades de cada caso, a existência de fraude ou simulação.

Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, para quem a ressalva constitucional condiciona também a integralização de capital, afastando a imunidade sempre que o adquirente tiver atividade imobiliária preponderante.

Os limites do precedente

A imunidade reconhecida no Tema 1.348 convive com três balizas que o próprio julgamento preservou.

A primeira é quantitativa. Permanece hígida a tese do Tema 796: a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Assim, se um imóvel avaliado em R$ 1 milhão é conferido para integralizar capital de R$ 600 mil, com a diferença destinada a reserva de capital, o município pode exigir o ITBI sobre os R$ 400 mil excedentes.

A segunda é objetiva. A ressalva da atividade imobiliária preponderante continua plenamente aplicável às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção, que não foram alcançadas pela nova orientação.

A terceira é qualitativa. A imunidade pressupõe operação real de realização de capital. Integralizações que dissimulem compra e venda, ou que envolvam sociedades sem substância econômica, permanecem sujeitas à desconsideração pela administração tributária, mediante prova a cargo do município, nos termos da ressalva expressa no julgamento.

Reflexos práticos e considerações finais

Por ter sido fixada em repercussão geral, a tese vincula os demais órgãos do Poder Judiciário e tende a reduzir o volume de autuações e de litígios envolvendo holdings patrimoniais e sociedades do setor imobiliário. Contribuintes que recolheram o imposto em situação análoga podem avaliar a repetição do indébito, observado o prazo quinquenal do art. 168 do CTN. Até a conclusão do julgamento, não houve notícia de modulação de efeitos, ponto que deverá ser confirmado com a publicação do acórdão e da redação definitiva da tese.

O resultado prestigia a interpretação literal e sistemática do texto constitucional e afasta a restrição que a legislação complementar e as administrações municipais vinham impondo à integralização de capital. Ao mesmo tempo, a Corte deixou claro que a imunidade não legitima operações artificiais. A segurança jurídica conquistada depende, assim, de estruturas societárias com propósito efetivo, valores de integralização bem definidos e documentação consistente.